Le FMI estime que le marché canadien de l’immobilier montre des risques de surchauffe et s’inquiète notamment du fardeau que représentent les prêts assurés par la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL). 

Dans un rapport rendu public au début de la semaine, le FMI affirme que le Canada doit « accroître la résilience » de son secteur financier et suggère pour ce faire les mesures suivantes :

• de réformer le rôle de l’État dans l’assurance des crédits hypothécaires;
• de réduire l’exposition des contribuables aux risques qui en découlent.

En clair, le FMI considère que ce n’est pas le rôle de l’État d’assurer des prêts hypothécaires. Une prise de position avec laquelle l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec est tout à fait en accord, comme l’explique son président, Richard Côté.

L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec affirme que « le système actuel de la SCHL, principal fournisseur d’assurance prêt hypothécaire, ne se base pas toujours sur des évaluations financières objectives ». « Cela a pour effet de gonfler les prix sur le marché immobilier », dit-il encore.

Ce n’est pas la première fois que le FMI s’inquiète du système hypothécaire canadien. En 2013, l’institution avait suggéré au Canada de mettre fin progressivement à l’assurance hypothécaire offerte par la SCHL, qui permet d’acquérir une propriété avec une mise de fonds inférieure à 20 %. Le FMI estime qu’Ottawa n’a pas à assumer une aussi grande part du risque hypothécaire et qu’il devrait s’en remettre davantage au secteur privé.

Le rôle « essentiel » de la SCHL

Mais l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec estime que la SCHL joue un rôle essentiel afin de permettre aux ménages à revenus plus modestes d’accéder plus facilement à la propriété. Son porte-parole, François-William Simard, ne voit rien dans l’état actuel du marché qui justifierait une révision des règles.

Des inquiétudes qui datent

L’ex-ministre des Finances, le regretté Jim Flaherty, s’était lui-même inquiété de la part de risque assumée par les contribuables canadiens par l’entremise de la SCHL, allant même jusqu’à évoquer l’idée d’une privatisation.

Comme l’explique l’Association des banquiers canadiens, depuis 2008, « le gouvernement fédéral a effectué plusieurs changements aux règles régissant les prêts hypothécaires assurés à travers la SCHL et des assureurs hypothécaires privés. Ces règles affectent les acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 % et ont un impact sur un grand nombre d’acheteurs de premières maisons au Canada ».

Voici quels ont été ces changements : 

• la période d’amortissement maximale est passée de 40 à 25 ans;
• les acheteurs doivent déposer une mise de fonds d’au moins 5 % du prix de l’habitation;
• les acheteurs peuvent emprunter un maximum de 80 %, au lieu de 95 %, de la valeur de leur propriété lors du refinancement de l’hypothèque;
• le ratio maximal du service de la dette brute (SDB) a été limité à 39 % et le ratio maximal du service de la dette totale (SDT), à 44 %.

Un encadrement plus strict, mais insuffisant

Le FMI salue ces mesures mais affirme du même souffle qu’elles « n’ont peut-être réussi qu’en partie à contenir l’expansion du crédit ». De plus le FMI étoffe son propos par des chiffres qui témoignent, selon lui, de la « vulnérabilité interne » de l’économie canadienne.

Au sujet de l’endettement des ménages, d’abord, le FMI note que, bien qu’il semble s’être stabilisé récemment, « il a atteint des sommets sans précédent au cours de la dernière décennie, dépassant 150 % du revenu disponible, soit le taux le plus élevé parmi les pays membres de l’Organisation de coopération et de développement économique (OCDE).

Au sujet de la possible surchauffe dans le monde de l’immobilier, le FMI note que les prix immobiliers ont augmenté de plus de 60 % pour l’ensemble du pays depuis l’an 2000.

Cela dit, le FMI reconnaît que le Canada a remarquablement bien surmonté la crise financière de 2008. Une résilience que le FMI applaudit d’autant plus que c’étaient « les États-Unis qui étaient à l’épicentre de la crise ».

Avec les informations de Bruno Coulombe.